Přehled modelových tržních nájmů a transakčních cen bytů podle Ministerstva pro místní rozvoj ČR

Počet transakcí  od poloviny r. 2017 do konce r.2018

Průměrná transakční cena bytů za 1 m2 podlažní plochy bytu

Mediánová transakční cena bytů za 1 m2 podlažní plochy bytu

Počet zaznamenaných nabídek bytů na realitních portálech

Modelová průměrná cena nájmu bytů za 1m2  v Kč

Modelovaná mediánová cena nájmů bytů za 1 m2  v Kč

V současné době probíhá veřejná diskuze na téma zvyšování nájmů v městských bytech a také privatizace městského bytového fondu. V této souvislosti se uvádí nutnost prodeje bytu za běžnou cenu, kterou je třeba jasně vymezit. Má-li město prodávat byty za za nižší cenu, musí to řádně zdůvodnit. Tento pojem je definován v § 2 odst. 6 zákona č. 526/1990. Na základě této definice bylo při výpočtu obvyklé ceny vycházeno z dat ČSÚ pro období 2015-2017 v Pardubickém kraji, statistik publikovaných v odborném časopisu EKONOM pro Českou Třebovou za rok 2018.

Nyní byl Ministerstvem pro místní rozvoj publikován materiál, který umožňuje stanovit a srovnat  transakční ceny bytů i ceny nájmu pro velký počet měst v ČR. Mezi nimi je např. 27 měst v Pardubickém kraji

Nejdražší průměrná transakční cena vychází v Pardubicích a činí 34934 Kč/m2 , V Holicích (273900) v Litomyšli (27242) a v Chrudimi (26484) Kč/m2.  Nejnižší transakční cena bytu je v Nasavrkách (7692), Jevíčku (9765) Chrasti (13889)  a Králíkách (14 050Kč), Třemošnici (14086) a Poličce (15794 Kč/m2.)  Česká Třebová se tedy pohybuje někde v polovině hodnot našeho kraje.

Hodnoty průměrných nájmů za 1m2 se pohybují téměř všude nad hodnotou 100Kč/m2 ( výjimka Třemošnice 95). Nejvyšší průměrná hodnota nájmu je v Pardubicích 160 Kč/m2.  Tyto hodnoty jsou zjištěny za běžně pronajímané byty, nejde tedy o byty nově postavené.  Srovnáme-li je s hodnotami nájemného aplikovaného na městské byty v České Třebové (51,95Kč/m2, je zřejmé, že se "naše hodnota" nachází daleko za možnostmi, které by měly být v městských bytech, ve kterých uplatňujeme komerční nájem  stanoveny. Vzhledem k tomu, že příjem z nájmů jde výhradně do fondu oprav a do nákladů na správu bytů, je pak důsledkem podfinancování údržby městského bytového fondu. Není divu, že se proto ve všech městech našem okolí nyní ceny nájmu městských bytů zvyšují.  Tento trend se proto nemůže vyhnout ani našemu městu.

Proto je v zásadě nutné zvážit, zda zbývající městský bytový fond privatizovat.  Město si samozřejmě ponechává tzv. byty sociální a má zájem i na tom, aby  byly rekonstruovány a modernizovány nyní nevyužité městské bytové domy. Konkrétně se jedná o 4 byty v domě čp. 205 na Parníku (Pošta 03), jejichž modernizace nyní začíná, a dále bude modernizován dům čp. 7 v Klácelově ulici (dříve Pošta 01), kde může vzniknout až 8 nových rekonstruovaných bytových jednotek a garážová stání. Tím pomůžeme zajistit, aby se nevylidňoval střed města a současně můžeme zajistit městské byty v centru města např. pro profese, které můžeme ve městě velmi potřebovat (např. lékaře).  Bohužel se zatím nedaří k činnosti přimět developera, který si zakoupil k přestavbě tzv. hotelový dům ČD čp. 1905 na Novém náměstí, slíbil velký počet menších rekonstruovaných bytů, ale zatím nepokračuje. Na akci má stavební povolení, které bude platné ještě 3/4 roku.

Při diskuzním setkání s občany domů čp. 1979 - 1983 na téma privatizace bytů se jako argumenty pro snížení nájmu pod tzv. běžnou cenu uvádělo např. i to, že obyvatelé bydlí v nyní k privatizaci navržených bytech již třeba desítky let, zaplatili mnoho peněz na nájmech. Snad proto by si nyní měli svůj byt koupit za nižší cenu. Pokud však byla po řadu let cena nájmu stanovena třeba i hluboko pro cenou běžnou v bytech "neměstských", tak naopak zde bydlící nájemníci byli ve výhodě, na nákladech na bydlení proti jiným vlastně šetřili. Proto je tento argument zřejmě těžko uznatelný. Slevu také nelze zdůvodnit nějakým "méně intenzivním" udržováním bytů ze strany správce městského bytového  fondu, to bude přece již obsaženo ve znaleckém posudku určujícím velikost běžné ceny a nelze to započítávat dvakrát.

Cenu bytu tvoří také lokalita, ve které se nachází a těžko hledat v České Třebové lepší byty než uprostřed sídliště Trávník, odkud je blízko na vlak, na úřady, do školy, školky, do obchodů a také do přírody a přitom zde není zatížení hlukem od dopravy. To tedy jistě také nebude argument pro snížení kupní ceny. Naproti tomu je třeba uvážit, že privatizace nyní a např. před deseti lety probíhala  třeba v blízkých sousedních domech, tak rozdíl v ceně nyní privatizovaného bytu proti předchozím vlnám privatizace je opravdu velikánský. Tím argumentovat lze a  uvažovat, že tak velký rozdíl je těžké zdůvodnit. I když připustíme změnu zákona, inflaci apod. tak by se nějak měla v ceně privatizovaného bytu  projevit  i vlastně jakási "náhoda" nebo "smůla" v tom, že  nájemník a jeho rodina dostal před lety přidělen byt právě v tomto domě, který se může privatizovat až po uplynutí 20 let od modernizace s účastí státu. Pokud by ta stejná rodina bydlela v tom vedlejším domě, privatizovaném za podstatně "příjemnějších" podmínek, tak by významně ušetřila.  Míru tohoto spíše sociologického než sociálního hlediska si však nedovolím odhadnout, mělo by však být určitě  využito.  Pokud však bude chtít nynější byt opustit a koupit byt v jiném "dříve privatizovaném domě", tak zaplatí jistě ještě více, než za svůj byt v připravované privatizaci. Tyto "dříve privatizované domy" byly zpravidla také modernizovány.

Rovné podmínky však zajistit není možné, za deset let se podstatně změnily ceny i jiných komodit.  Lze tvrdit, že na koupi bytu dnes také rozhodně nikdo neprodělá, i když bude nucen mít hypotéku.  Stačí si spočítat, jakou částku by zaplatil na stále rostoucím nájemném za dobu splácení  hypotéky. A koupený byt (nebo podíl v bytovém družstvu) zůstává jeho vlastnictvím, se kterým může volně nakládat. (mm)

 S využitím Materiálu Ministerstva pro místní rozvoj  "Hodnotové mapy nájemného"

Úplné dokumenty ke stažení: